Boligsalgsrapporter BSR

Boligsalgsrapporten er en spesialversjon av den tradisjonelle Tilstandanalysen og er et standardprodukt utarbeidet i fellesskap av bransjen, tilpasset formålet å være mer egnet å benyttes ved omsetting av boliger.

Boligsalgsrapporten – BSR har frem til i dag hatt variert utbredelse og bruk rundt omkring i landet, men har vært benyttet mer eller mindre i alle boligomsetninger (eneboliger, 2-mannsboliger, rekkehus o.l.) i Trondheimregionen i en årrekke.

HVA ER EN BOLIGSALGSRAPPORT
Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 – Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Rapporten gir en grundig gjennomgang av boligen og gir omfattende informasjon om tilstand, eiendomsopplysninger og teknisk verdi. Rapporten kan også inneholde markedsverdi. Takstmannen følger en detaljert sjekkliste og vurderer behovet for reparasjoner, fornyelse og vedlikehold når boligens verdi beregnes. I en Boligsalgsrapport legges det spesiell vekt på byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. På den måten kan misforståelser unngås og konflikter forebygges. Rapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen, men er et dokument som øker begge parters trygghet.

Boligsalgsrapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert og som normalt har betydning ved eierskifte. Rapporten gir nyttig og grundig informasjon til kjøper og selger om de viktige forholdene ved en bolig.

For enkel lesbarhet har rapporten et sammendrag med oversikt over de viktigste forholdene ved boligen som oppsummering av tilstand, beskrivelse av eiendommen, dokumentkontroll, teknisk verdi og eiendomsopplysninger. I rapportens hoveddel fremkommer alle kontrollpunkter. Det blir utført visuelle observasjoner og inspeksjon på lett tilgjengelige deler av konstruksjonen.

Boligsalgsrapporten er et standardisert produkt, som i tillegg bygger på kvalifisert skjønn fra takstmannen

EGENERKLÆRING FORENKLER SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT
Boligsalgsrapporten forutsetter at selger fyller ut en egenerklæring. Denne er også standardisert, og er en ”sjekkliste” som er enkel å bruke. Den får selger til å tenke gjennom forhold som er relevante ved eierskifte, og den er til god hjelp for takstmannen ved befaring. Egenerklæringen berører blant annet historiske forhold som f.eks. tidligere skadesituasjoner. Andre temaer er forhold som kan være avhengige av årstid, og f.eks. om ombygginger eller utbedringer som er foretatt. Offentlige kontroller som er gjennomført er et eget tema, det samme gjelder aktuell dokumentasjon av boligen. Ved å gjennomgå og fylle ut egenerklæringen, så nøyaktig som mulig, blir også Boligsalgsrapporten riktigst mulig. Egenerklæringsskjema fås ved kontakt oss  eller kan lastes ned på ntf.no.

TRYGG VERIFISERING AV RAPPORTER FRA SERTIFISERTE TAKSTMENN
Alle Boligsalgsrapporter som utarbeides av NTF-sertifiserte takstmenn leveres med QR-kode. På denne måten er man sikret mot manipulering og misbruk av takstrapporter i etterkant. QR-koden er godt synlig på rapportens førsteside. For kontroll av den aktuelle rapporten kan man skanne inn QR-koden.

OMFANG
Hva som skal inngå i tilstandsanalysen har vært en balanse mellom faglige vurderinger, oppdragsgivers og meglers behov, kjøpers forventninger og kostnader til analysen. En tilstandsanalyse utført etter NS 3600 omfatter:

  • Gjennomgang av framlagt dokumentasjon
  • Registrering av byggteknisk tilstand og tilstand på VVS-tekniske anlegg
  • Forenklet analyse av elektrisk anlegg* og branntekniske forhold (kan velges bort)
  • Plassering av boligen i forhold til faren for skred og flom
  • Vurdering av radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger
  • Måling av areal
  • Vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei, lysflate og takhøyde (kan velges bort)
  • Vurdering av om P-ROM er byggemeldt og godkjent (hvis dokumenta sjon er fremlagt)
  • Beregning av teknisk verdi og tiltakskostnader

Som en del av standarden er det utarbeidet et egenerklæringsskjema som skal brukes av eier. Opplysninger som framkommer i det skal gjennomgås av takstmann forut for tilstandsanalysen.

NS 3600 har opplisting av relevant dokumentasjon som legges fram av eier som vedlegg til egenerklæringsskjema. Som en del av standardens krav er det utarbeidet tillegg som angir konkret hva som skal undersøkes for teknisk tilstand, elektriske og branntekniske forhold, og hvordan tilstandsgrad skal vurderes og angis på bygningsdelsnivå.

* Det skal gjøres kun en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Tilstandsanalysen har til hensikt å avklare om det er behov for en utvidet elkontroll gjennomført av kvalifisert elektrofaglig fagperson. Tilstandsgrad for det elektriske anlegget skal fastsettes i henhold til beskrivelser i NS 3600.

Eiers plikter i forkant av tilstandsanalysen
Forut for tilstandsanalysen skal det foreligge en ferdig utfylt egenerklæring fra eier. Eier skal framskaffe relevant dokumentasjon for boligen.

Eier skal legge forholdene til rette for inspeksjon, inkludert å gi adgang til bygningsdeler og rom. Gjennomgang av dokumentasjon av boligen

Egenerklæring og eventuelle tegninger, beskrivelser og annen dokumentasjon som er vedlagt fra eier, skal gjennomgås forut for eller på befaringen. Gjennomførte tiltak, målinger, utbedringer eller andre forhold som eier har opplyst om, og som det ikke foreligger dokumentasjon av, skal angis i rapporten.

Dersom all nødvendig dokumentasjon legges fram av eier, skal også den bygningssakkyndige fastslå om alle rom er byggemeldt og godkjent for varig opphold. For boliger med fellesdel skal rapport fra fellesskapet etterspørres, vurderes med hensyn på relevans og egnethet og vedlegges som grunnlag for tilstandsanalysen. Rapportens alder skal framkomme. Mangel av rapport for fellesskapet registreres som et avvik.

Fire tilstandsgrader
Fordelen med standarden er at de bygningssakkyndige får felles sjekkliste og omforente vurderingskriterier for tilstandsgrad. NS 3600 definerer fire tilstandsgrader (0-3), avhengig av graden av avvik fra et definert referansenivå. Målet er lik bedømming og angivelse av tilstandsgrad uavhengig av hvem som gjør analysen. Gradering og fastsetting av tilstandsgrad er en vesentlig del av standarden. Selgers dokumentasjon av utførte arbeider på boligen skal vektlegges ved vurdering av tilstand. Særlig for skjulte bygningsdeler, eksempelvis membran på våtrom, er dette viktig. Et nytt bad vil for eksempel ikke oppnå bedre enn tilstandsgrad 2 dersom det ikke foreligger dokumentasjon av fagmessig riktig utførelse.

For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0 i, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter på byggetidspunktet, mens det for noen områder er referert til egne krav.

Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må kjøper vurdere om de anbefalte tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Vær oppmerksom på at manglende dokumentasjon kan medføre at det settes en høyere tilstandsgrad enn ellers for enkelte bygningsdeler.

Tilstandsgrad, TG Tilstand i forhold til referansenivået

  • TG 0 – Ingen avvik
    • det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram.

  • TG 1 – Ingen avvik
    • som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig.

  • TG 2 – Vesentlige avvik
    • bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller
    • det er kort gjenværende brukstid; eller
    • bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være “utgått på dato”. Det kan være behov for tiltak; eller
    • det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller
    • det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller
    • særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet
  • TG 3 – Store eller alvorlige avvik
    • total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller
    • det er fare for liv og helse; eller
    • det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller
    • det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket.


  •  TGiU: Ikke undersøkt / ikke tiljengelig for undersøkelse

Dokumentasjon (eks. våtrom)

Det er viktig for en boligeier å ta vare på all dokumentasjon av utførte arbeider, fordi det vil legges til grunn ved fastsetting av tilstandsgrad. Skjulte anlegg og bygningsdeler med dokumentert fagmessig utførelse vil kunne få tilstandsgrad TG 0 (ingen avvik) dersom de er yngre enn fem år. Et nyoppusset bad vil automatisk få TG 2 (vesentlig avvik), dersom man mangler nødvendig dokumentasjon.

Hva er god nok dokumentasjon for badet i henhold til NS 3600? Når det gjelder membranen, skal minst ett av følgende punkter være oppfylt for å få TG 0:

    • Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredjepart (uavhengig kontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen og tette gjennomføringer i membranen (våtsone)
    • Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med steds- og tidsangivelse
    • Skriftlig dokumentasjon av vegg- og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser

Hele rommet skal være dekket, og alle forhold med membran eller tettesjikt skal være dokumentert. Eksempler på dokumentasjon som ikke er tilfredsstillende og som dermed gir TG 2 for membranen er:

    • Faktura kun på innkjøpte materialer
    • Eiers egenerklæring
    • Sjekklister for utførelse

Standarden setter også spesifikke krav til dokumentasjon for elektriske og tekniske anlegg.

Plassering av hull for kontroll av fukt og riktig konstruksjonsoppbygging
Hulltaking (kan velges bort) utføres med hullsagbor ca. 73 mm, og hull tettes med plugg, blindlokk eller deksel for elektriske bokser. Formålet er både å kunne se selve konstruksjonen på forsvarlig vis, samt å forestå fuktmålinger.

Eier skal godkjenne om og hvor (etter den sakkyndiges påvisning) det skal foretas hulltaking, se egenerklæringens spørsmål 19. Normalt skal det bores hull i nedkant av vegg i tilstøtende rom til våtrom. Det samme gjelder for rom under terreng med utfórede vegger eller tilfarergulv for å undersøke mulighet for skadelig fukt og hvorvidt det er riktig konstruksjonsoppbygging. Hulltaking utføres i de områder som er hensiktsmessig og ut fra erfaringsmessig sannsynlig skaderisiko. Det skal ikke bores der det allerede er synlig fuktskade eller målbar fukt som har verdier som indikerer skade.

Dersom eier ikke tillater hullboring, skal det ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG 2. Unntaket er i de tilfeller der våtrommet eller rom under terreng er nytt og med dokumentert fagmessig utførelse, og der det ikke er symptomer på skader. I de tilfellene kan det gis TG 0 eller TG 1.

Dersom det ikke finnes symptomer på avvik, eller der det ikke er mulig med målinger, skal forventet gjenværende brukstid vurderes som grunnlag for fastsetting av tilstandsgrad. Andre bygningsdeler som ikke er tilgjengelige på tidspunktet for analysen, skal gis tilstandsgrad TGIU i betydningen «ikke undersøkt».

Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt.

Teknisk verdi og tiltakskostnader
Det skal angis en teknisk verdi av boligen og stipulerte kostnader knyttet til oppretting av feil og mangler. Kjøper skal få et signal om hvilke tiltakskostnader som kan påregnes (gjelder kun bygningsdeler med TG 3). Tiltakskostnader skal stipuleres og angis i sekkeposter. Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives, også for fellesdeler. Dette er nytt i forhold til dagens praksis.

Det skal beregnes og angis en teknisk verdi for boligen. Kostnadsoverslag for fradrag skal gjøres med bakgrunn i erfaring og skal ikke begrunnes eller dokumenteres. Fradragene kan angis som et intervall. Dette er skjønnsmessig anslag (stipulerte kostnader).

Vurdering av teknisk verdi:

 

 

 

 

(1) Nybyggkostnad for tilsvarende bolig Kostnader for å bygge en tilsvarende bolig, tilsvarende størrelse og ut fra dagens forskriftskrav. Justert for eventuelle gjenstående arbeider som ikke er utført på undersøkelsestidspunktet
(2) Sum av samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler(eksklusive fellesdeler) Differansekostnaden mellom nybyggskostnad (1) og byggekostnad for aktuell bolig pluss fradrag for elde og vedlikehold som er observert ved tilstandsanalysen, også vurdering av TG 2. Skjønnsmessig anslag.TG 2. Skjønnsmessig anslag
(3) Sum av samlede stipulerte fradrag for tiltak for bygningsdeler med TG 3 (eksklusive fellesdeler) Kostnader for tiltak som krever utbedring på kort sikt (strakstiltak)
= Teknisk verdi for boligen

Utidsmessighet har med alder og referansenivå å gjøre og representerer ikke et avvik som trenger å lukkes.

Vurdering av tiltak
For alle bygningsdeler som er registrert med tilstandsgrad TG 2 og TG 3, skal det gjøres en vurdering av tiltak ut fra sannsynlig årsak.

Prioritering av tiltak framgår av valgt tilstandsgrad (TG 2 eller TG 3).

Tiltak kan være fysiske tiltak på byggverket; anbefaling om ytterligere og grundigere undersøkelser; risikovurdering (for forhold med fare for liv og helse) i henhold til NS 3424.

Åpenbare forhold som krever strakstiltak, skal påpekes i rapporten og meddeles eier umiddelbart.

For alle TG 3 og TGIU anbefales det tiltak i form av ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak og skadeomfang som grunnlag for et mer detaljert kostnadsoverslag.

I standarden gjelder følgende definisjoner:

  • Tilstand
    • Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt
    • Tilstand er resultat av en rekke forhold som blant annet utførelse, slitasje, nedbrytning og utført vedlikehold.


  • Tilstandsgrad
    • Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til referansenivået
    • Tilstandsgrad angis som TG 0, TG 1, TG 2, TG 3, avhengig av graden av avvik på byggverket.
    • TGIU brukes for deler av byggverk som ikke er undersøkt.



  • Referansenivå
    • Forhåndsdefinerte krav til tilstand som gjelder for byggverket eller byggverksdelen. Den tilstanden som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG 0).



  • Fagmessig utførels
    • Bygget i henhold til lov, forskrift, pre-aksepterte eller dokumenterte faglige løsninger, standarder, normer, monteringsanvisninger og god håndverksmessig utførelse
  • Bolig
    • Boenhet som blir benyttet til fast opphold på helårsbasis eller som fritidsbolig
    • Enebolig, rekkehus, kjedehus, småhus, leilighet, hytte/fritidsbolig
    • Analysen omfatter også andre bygninger tilknyttet eiendommen, for eksempel garasje, anneks, uthus og andre byggverk med bruksrett.
  • Småhus
    • Enebolig, to- til firemannsbolig, rekkehus og kjedehus. Definert i forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift) § 14-1 tredje ledd [17].
  • Fellesdel
    • Del av bygning som brukes i forbindelse med to eller flere bruksenheter eller til bygningens forvaltning, drift eller vedlikehold.
  • Bygningsdel
    • Fysisk del av en bygning eller et annet byggverk, vanligvis sammensatt av flere delprodukter.
  • Særlig fuktutsatt konstruksjon
    • Konstruksjon hvor risiko for fuktskade er til stede. For eks. innredet loft, innredet rom under terreng, krypkjeller samt våtro
  • Forventet gjenværende brukstid
    • Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenlig for sitt formå
    • Forventet gjenværende brukstid vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved brudd. Gjenværende brukstid kan benyttes der det er skjulte bygningsdeler.
  • Tiltak
    • Definert omfang av arbeider for å lukke avvik

Selv om standarden er fulgt, kan det være usikkerheter knyttet til om alt er avdekket.

Tilstandsanalysen kan etter avtale utvides til også å omfatte vurdering av energiforbruk, energimerking, støy, vibrasjoner, lydforhold, radonmålinger, inneklima, miljø, elektromagnetisme, funksjonskrav (universell utforming, egnethet), nærmere undersøkelse av skjulte tekniske anlegg, armeringskorrosjon, en nærmere vurdering av årsak til setningsskader, ombygningsmulighet, innredningsmulighet (rom under terreng, loft eller andre uinnredete arealer), detaljerte beregninger av kostnader, vurdering av boligens markedsverdi, om boligen og ombygginger er byggemeldt og godkjent, og om P-ROM er godkjent for varig opphold (dersom nødvendig dokumentasjon foreligger).

AREALBEREGNING

Arealmålingene i denne rapporten baserer seg på NS 3940:2012 (Areal- og volumberegninger av bygninger). Arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling er beskrevet i Takstbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014. Areal oppgis i hele kvadratmeter og gjelder for det tidspunkt oppmålingen ble gjort. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Kategorisering av rom er basert på takstbransjens retningslinjer for arealmåling og takstmannens eget skjønn. Det er rommets bruk som er avgjørende for hvilken kategori rommet tilhører. Endring i bruken av rommet kan derfor få betydning for valg av kategori. Merk at bruken av rom kan være i strid med byggeforskriftene, og likevel kan slike rom være måleverdige. Dette skyldes at kravene til måleverdighet ikke sammenfaller med byggeforskriftenes tekniske krav til dagslysflate, rømningsvei, takhøyde m.m. For eksempel kan takstmannen definere et kjellerrom brukt til opphold som P-ROM, selv om de tekniske kravene til dagslys, rømningsvei ol. for rom til varig opphold ikke er oppfylt. Takstmannen skal likevel vurdere om det er avvik i forhold til dagens forskriftskrav til rømningsvei, dagslysflate og takhøyde. Vurderingen av dagslysflate foretas kun på boligens oppholdsrom (stue, soverom, kjøkken og arbeidsrom). Dette er imidlertid ingen uttømmende vurdering i forhold til forskriftskrav og lovlighet. At et rom er kategorisert som P-ROM betyr altså ikke at rommet er godkjent eller kan godkjennes for varig opphold etter dagens forskriftskrav. En vurdering av dette inngår ikke i Boligsalgsrapporten, men kan bestilles særskilt av oppdragsgiver.